【不動産投資で未来を掴む！】40代会社員がサイドFIREを目指す1棟アパート経営の真実〜理想の住まいを創造し、豊かな人生を手に入れるBONDS流戦略〜

BONDSが経験したアパート経営への第一歩と確信

私は、40代半ばのどこにでもいる会社員、BONDSです。

平日は課長として働き、週末は愛する家族とドライブや映画を楽しんでいます。そんな私が、なぜアパート経営に足を踏み入れたのか？

それは、定年後の人生を想像した時に、「このままでいいのか？」という強い問いが心に生まれたからです。

フィットネスクラブで汗を流し、少しずつ体型が変化していく中で、ふと気づいたんです。「変わろうと行動すれば、結果はついてくる」。

このシンプルな真理が、私の背中を押しました。とはいえ、行動はするものの、なかなか成果が出ないのが私の悩みでもありました。

そんなある日、たまたま目にした不動産投資の本に目が留まりました。

そこには、「1棟アパート経営」という言葉が踊っていました。正直、「自分にできるわけがない」と最初は思いました。

何しろ、不動産なんて全くの素人ですから。

でも、本を読み進めるうちに、地域社会に貢献しながら、自分自身の経済的自由も手に入れられる可能性があることに、強い魅力を感じ始めたんです。

特に心を揺さぶられたのは、「安心して生活できる住居環境を提供すること」という言葉でした。

私が住む地域は、自動車産業が盛んで、多くの働く人々が暮らしています。

彼らが安心して生活できる住まいを提供することは、単なる事業ではなく、地域への貢献になるのではないか。そう考えると、胸が高鳴りました。

最初は不安でいっぱいでした。ローンのこと、物件選びのこと、入居者さんのこと。

わからないことだらけで、何度も立ち止まりそうになりました。

でも、そこで思い出したのが、フィットネスでの経験です。一歩踏み出さなければ、何も変わらない。そう、何事も「やってみないと」始まらないんですよね。

そして、ついに私はアパート経営への第一歩を踏み出しました。物件探し、銀行との交渉、税理士さんとの出会い。

すべてが初めての経験で、学ぶことばかりです。しかし、この一歩を踏み出したことで、私の未来は確実に動き出しました。

このブログ記事では、私がアパート経営という新たな挑戦を通じて、どのようにして理想の住まいを創造し、豊かな人生を追求しているのか、その具体的な戦略と実践についてお話しします。

あなたも「理想の未来」を実現できる！1棟アパート経営で手に入れる安心と自由

「毎日の仕事に追われ、将来への漠然とした不安を抱えている…」

「定年後の生活を考えると、もっと経済的な柱が欲しい…」

「でも、不動産投資なんて難しそうで、何から手をつけていいかわからない…」

もし、あなたがこのような悩みを抱えているなら、このブログ記事はあなたのためのものです。

私は40代の会社員として、あなたと同じように日々の忙しさに追われています。

しかし、私は「1棟アパート経営」という手段を見つけ、今、自身の未来を切り拓くための具体的な行動を始めています。

この先でご紹介する内容は、決して夢物語ではありません。

私自身が実践し、着実に成果を出し始めている「BONDS流の1棟アパート経営戦略」です。

この戦略を通じて、あなたは以下の知識と解決策を得られるでしょう。

• なぜ今、1棟アパート経営が注目されているのか、その社会的な背景とニーズを理解できます。
• 初めてのアパート経営で陥りがちな落とし穴を避け、成功への道筋を明確にできます。
• 安定した収益を生み出す物件選びの具体的な基準と、そのための賢い資金計画を知ることができます。
• 入居者さんに選ばれ続けるアパートにするための秘訣と、空室リスクを最小限に抑える戦略を学べます。
• サラリーマンとして働きながら、個人事業主としてアパート経営を両立させる具体的な方法が分かります。
• そして、何よりも、「自分にもできるんだ！」という確かな自信と、豊かな未来を創造するための具体的な行動力を手に入れることができるでしょう。

このパートでは、アパート経営の「なぜ」と「何をすべきか」の基礎をしっかりと学ぶことができます。

そして、この先の記事では、私が実際に経験し、試行錯誤しながら確立した「BONDS-METHOD」と呼ぶ、より専門的で実践的なノウハウを惜しみなく公開します。

未来への一歩を踏み出したいあなたへ。ぜひ、このまま読み進めてみてください。

1棟アパート経営事業のビジョン・理念：地域に根ざし、人々の幸せを育む住まい

このアパート経営の事業計画書は、単に収益を上げるためのものではありません。

私BONDSが目指すのは、アパート経営を通じて、地域に住む人々、コミュニティの幸せと地域の発展・成長に貢献し、住む人が幸せになるための基盤を提供することです。

何よりも大切にしているのは、「安心して生活できる住居環境を提供すること」。この理念は、私たちの事業の核であり、すべての意思決定の羅針盤となります。

1棟アパート経営事業の事業目的

1棟アパート経営事業の事業立ち上げ背景：アパート事業のニーズの認識

現代社会は、IT企業の発展や自動車業界の「100年に一度の大変革」に象徴されるように、目まぐるしい変化の中にあります。電動化、自動化、コネクティッド、シェアリングといった技術革新は、私たちの暮らしを大きく変えようとしています。

特に注目すべきは、電動化車両の増加に伴い、住居環境に充電設備が必要となる未来です。

現在、このような設備を持つ住宅はまだ少なく、ここに大きなニーズが潜んでいると私は考えます。

また、技術革新と新型コロナウイルスの影響により、人々の暮らし方、働き方、移動のスタイルが大きく変化しました。

在宅テレワークが前提の働き方が広がり、家で過ごす時間が増えたことで、住居に求められる機能も多様化しています。

私たちの事業拠点は、工業産業が盛んで、自動車関連の東証プライム上場企業が多く集まる地域です。

そのため、産業に関わる多くの人々がこの地で働き、地方からも毎年多くの人が働きに来ています。この地域は「ものづくり」に注力しており、自動化やロボット化が進んだとしても、今後も工場での製造業の重要性は変わらず、住宅に対するニーズは今後も強く続くと見込んでいます。

アフターコロナにおいては、テレワークや在宅勤務が増えることで、住居は「衣食住」だけでなく、「家で働く」という新たなニーズへの対応が求められます。

加えて、駐車場の電動化車両への対応（充電設備の設置）も喫緊の課題となっています。

1棟アパート経営事業を推進する上での課題認識

この事業を成功させる上で最も重要な課題は、事業の基盤となる1棟アパートを、いかに希望する条件で購入し、事業を開始するかです。特に、活動地域を中心に、最適なアパート1棟を選定することが成功の鍵を握ります。

アパートの住宅環境においては、なるべく低価格で立地条件が良く、かつ最新の設備が整っている物件が求められています。

投資計画としては、ターゲット層を明確にし、柔軟なサポート体制を構築することが不可欠です。

日本全体のサラリーマンの給料所得が大きく増えない中で、個人の収入に占める税負担の割合は大きく、住宅に割ける費用は抑えたいという要望が強くあります。

さらに、多くの企業が福利厚生を見直しており、独身寮や社宅の提供を縮小し、数年間の補助費による住居費負担に切り替える傾向にあります。

このため、20代・30代に向けた、アフターコロナの働き方に合わせた住居の提供が喫緊の課題となっています。

物件購入後は、満室経営を維持するためのサービス提供が重要な経営課題となります。

1棟アパート経営事業の事業目的

私たちの事業目的は、20代・30代に向けた、テレワーク環境にも対応できる住居（アパート）を提供することです。

これにより、利用者の住環境の安全を確保し、地域の雇用維持に貢献することで、今後の社会ニーズに応え、社会的な課題を解決することを目指します。

具体的に、会社が抱える経営課題は以下の4点です。

1. 事業の核となる、1棟アパートの取得
2. アパート取得のための資金（ローン）の確保
3. アパート経営の早期安定化・黒字化
4. ローンの繰り上げ返済計画の遂行

これらの課題を乗り越え、持続可能なアパート経営を実現することが、私たちの使命です。

1棟アパート経営事業の取扱商品/サービスや商品の強み・特長：選ばれる住まいを創る

私たちが提供するアパートは、単なる住居ではありません。時代のニーズに応え、入居者さんが「ここに住んでよかった」と感じるような価値を提供することを目指しています。

取扱商品・サービスの内容：

私たちの主な収益源は、以下の3つです。

1. アパートの1戸の賃貸料：売上シェアの約88%を占めます。
   • 客単価：1戸あたり 57,000円（管理費4,000円を含む） を想定しています。
2. アパートの駐車場の賃貸料：売上シェアの約10%を占めます。
   • 客単価：1台あたり 4,000円〜5,000円 を想定しています。
3. 自動販売機設置による賃貸料：売上シェアの約2%を占めます。
   • 売上は季節変動があり、特に1月から4月は人員の入れ替えが多いため、この期間の変動を考慮に入れています。

セールスポイント（顧客が価値を感じるポイント）：

入居者さんに選ばれるアパートであるために、以下の点を強みとしています。

• 働く人・学ぶ人に必要とされる住居の提供：特に、地域の産業を支える若い世代のニーズに応える住まいを目指します。
• 在宅勤務やリモートワークに対応した住居：コロナ禍で働き方が変化した現代において、自宅での仕事が快適に行える環境を提供します。
• 駐車場を1戸あたり1台確保：自動車が必須となる地域特性を考慮し、入居者さんの利便性を高めます。
• セキュリティカメラ、オートロックの設置：入居者さんの安全と安心を最優先し、防犯対策を徹底します。

入居者確保・夜逃げ対策のための施策

空室リスクを最小限に抑え、安定した経営を実現するために、以下の施策を講じます。

• 退去申し出時の早期入居者確保：退去の連絡が入ったら、すぐに広告を出すなどして、次の入居者さんの募集を開始します。
• 賃貸料の見直し交渉：退去理由に賃貸料が関係する場合は、価格交渉に応じ、空室期間を短くする努力をします。
• 家賃保証会社を通した契約：万が一の家賃滞納に備え、家賃保証会社との契約を必須とします。
• 保証人必須の契約：信頼できる保証人がいることを前提に契約を結びます。
• 定期借家契約の導入：更新料や家賃保証料を入居者さんに負担していただく条項を盛り込むことで、安定的な収益を確保します。
• 夜逃げ対策・支払い困難時の条項：万が一の事態に備え、契約書に支払いに関する具体的な条項を明記します。

購入・保有予定の商品

私たちが目指すのは、段階的に事業規模を拡大していくことです。

アパート1棟目：4戸から6戸 木造構造

• 物件価格：1,500万円を上限とし、今後10年間は大規模なリフォームが不要な物件を選定します。
• 家賃・管理費・駐車場：家賃5.7万円、管理費4,000円、駐車場5,000円の物件を想定しています。
• ローン条件：金利3%以下のローンを10年から12年で返済可能な条件を目標とします。
• 頭金：300万円から500万円を用意します。
• 目標：黒字経営の基盤を確立し、1棟目で着実に資産を築きます。年間売上目標は250万円です。

アパート2棟目：6戸から9戸 木造構造

• 物件価格：2,000万円を上限とし、10年間は大規模なリフォームが不要な物件を選定します。
• 家賃・管理費・駐車場：家賃5.7万円、管理費4,000円、駐車場5,000円の物件を想定しています。
• ローン条件：金利3%以下のローンを10年から12年で返済可能な条件を目標とします。
• 頭金：1棟目のローン返済に目処がつき次第、300万円を用意します。
• 目標：1棟目で培った黒字経営の基盤を活用し、事業規模を2倍に拡大します。年間売上目標は500万円です。

アパート3棟目：6戸から20戸 木造構造

• 物件価格：3,500万円を上限とし、10年間は大規模なリフォームが不要な物件を選定します。
• 家賃・管理費・駐車場：家賃5.7万円、管理費4,000円、駐車場5,000円の物件を想定しています。
• ローン条件：金利3%以下のローンを10年から12年で返済可能な条件を目標とします。
• 頭金：1棟目・2棟目のローン返済に目処がつき次第、300万円を用意します。
• 目標：事業規模を1棟目と2棟目を合わせた規模の2倍に拡大します。年間売上目標は1,000万円です。

これらの計画は、段階的にリスクを抑えながら、着実に資産を増やしていくためのものです。

販売ターゲット・販売戦略：若手社会人に選ばれるアパートを目指して

販売ターゲット

私たちの主な販売ターゲットは、市街地から離れた場所で駐車場を必要とする、若い世代の社会人です。具体的には、以下のような方を想定しています。

• 地域で働くサラリーマン：特に自動車関連企業に勤める方々。
• 車を持った単身の男性、または女性：プライベートで車を利用する機会が多い方。
• 年齢は24歳から30歳：会社や会社の寮などで、4.5畳～6畳程度の広さから引っ越しを検討している、または退寮・退社宅をしなければならない社会人。
• 家賃は5.5万円から6.5万円：管理費4,000円程度、駐車場5,000円を含んだ価格帯で、無理なく支払える範囲を想定しています。

販売戦略

ターゲット層に選ばれるアパートとするために、以下の戦略を実行します。

• 物件の確保：アパート1棟（4戸から9戸）を確保できる木造の中古物件を購入し、賃貸を行います。
• 利回りの確保：表面利回りを15%以上の物件を目標とします。（最低でも10%以上は必須とします。）
• 維持管理費の抑制：維持管理費は家賃の3%〜5%に抑えることを目標とします。
• 堅実な返済計画：家賃収入から維持管理費や将来のリフォーム費を除いた分でローン返済を行い、12年程度のローン返済期間で完済できる計画とします。
• 1棟目の成功への注力：1棟目は基本的に1,600万円から2,000万円程度の木造物件とし、無理なく黒字経営を行える体制を築きます。
• 低金利でのローン確保：ローン金利を1%〜3%程度と見込み、家賃収入のみで12年で返済可能な物件を購入します。また、余剰金が発生した場合は積極的に繰り上げ返済を行い、早期の完済を目指します。
• 物件の事前調査の徹底：購入物件は、基本的に10年間大規模リフォームが不要で、欠陥がない物件であることを、一級建築士に事前調査してもらうことを必須とします。
• 福利厚生の変化への対応：多様な価値観に対応し、家財道具の選択肢を拡充します。あらかじめ家具を提供することで、一人一人の自律的な生活設計を支援します。
• 企業ニーズへの対応：家賃補助がある、または退寮をしなければならない若手社会人向けに、一時的な住居としての位置付けを明確にします。（例：家賃の50%までを補助、上限2万円強/月、27歳まで、といった企業の福利厚生に対応できる物件）
• 長期的な入居確保：毎年の新入社員や退寮者が、安心して3年間住み続けられるアパートを目指します。
• セキュリティの強化：セキュリティカメラやオートロックなど、防犯対策を強化し、安全性を確保します。
• リモートワーク対応の広さ：仕事を自宅で行える環境を確保するため、土地100坪程度、1戸あたり8坪（26.4平方メートル）以上の物件を探します。（リモートワークに適した広さ）
• 企業連携：企業と連携し、安定した住宅環境を構築することで、入居者の確保に繋げます。

売り上げ見込み

• 家賃は相場に近くなると想定しますが、計画段階では1棟アパート4戸または6戸、家賃収入を56,000円の物件として見積もりを行います。

満室時の収入は以下の通りです。

• 1棟4戸物件の場合：家賃56,000円で、月228,000円、年2,736,000円
• 1棟6戸物件の場合：家賃56,000円で、月336,000円、年4,032,000円

利回りは10%が現実的ですが、1棟目の失敗は後々の経営に大きく影響するため、基本的には**15%**の物件を探します。

この家賃収入に対し、空室リスクを考慮して、80%の売上を前提とした計画とします。物件が決定していないため、正確な試算は別途実施する必要があります。

最終的には、8年から12年で、家賃収入のみでローン返済を完遂できる計画を目指します。もちろん、今後、空室対策を継続的に考慮していく必要があります。

競合・市場など企業を取り巻く状況：

現在、日本全体をマクロな視点で見ると、人口減少に歯止めがかかっておらず、アパート市場も地域によっては空室が目立つ状況です。そのため、1棟目の物件購入の成否は、物件と場所選びが最も重要となります。今後10年から12年間、ローン支払いを完遂可能な期間にわたって、人口が大きく減らない地域を選定する必要があります。

このような状況の中、働く人々の住居の受け皿は依然として必要とされており、私たちがアパート経営を想定している地域は、今後も人口が大きく減るリスクが低いと判断しています。

リスクが低いと考える背景には、地球温暖化を背景としたSDGsや低炭素化社会の実現が全世界規模で喫緊の経営課題となっていることがあります。

企業が多い地域は、将来の社会実現に向けた注力分野として、今後、生産人員に加え、開発・設計人員も集結し、先行開発から試作、実証、量産ラインの立ち上げ・安定化までを一貫して行うことで、製品開発を加速するという報道もあります。

これにより、入居物件のニーズは今後も高まると見込んでいます。

一方で、アパート入居者の環境においても、コロナ禍による働き方の変化、日本における給料が上がらない状況、人口減少による住居余剰の状況のため、今後も家賃収入が大きく増えることは期待できません。

加えて、企業の福利厚生やカフェテリアプランが現状に合わせて見直されており、独身者に対する企業補助が、住居環境（寮、社宅）の長期提供から、入居期間の短縮と住宅補助費による支援に置き換わりつつあります。

これにより、退寮者や退社宅者に向けた住居サービスの提供に潜在的なニーズがあると考えられます。

また、今後の入居者ニーズに合わせた住居作りが必要不可欠です。

他社と差別化できない場合は、年々の物件価値低下により、空室リスクが高まり、想定外のリフォーム追加による資金難の可能性も高まります。

悩みや苦労している点、欲しいアドバイス等

私BONDSは、サラリーマンとしての仕事を維持しつつ、個人事業者としてアパート経営を成功させたいと考えています。

その中で、いくつか具体的な悩みや課題があります。

• 個人資産の移動について：アパート用ローンの繰り上げ返済に向けて、個人資産をどのように移動すればよいのか、どのような手続きが必要となるのか。例えば、個人事業として運営している中で、サラリーマンの給料を使ってローンの繰り上げ返済をする際の税務上の対応はどのようになるのか、具体的なアドバイスが欲しいです。
• 税理士との関係構築：確定申告が必要となるため、信頼できる税理士と早期に関係を構築したいと考えています。どのように探せばよいか、どのような基準で選べばよいか、アドバイスを求めています。
• アパート用ローンの条件交渉：1棟目の事業成功には、アパート用ローンの金利が非常に重要です。サラリーマンを続けながら、優良な条件（金利1%台、返済期間をなるべく長く設定できる）を提示してくれる銀行と付き合いをしたいです。具体的な銀行の選び方や交渉術について教えてほしいです。
• 買付証明書の内容確認：短期賃借権が付いているか、融資特約付きの買付証明書の提出が必須と考えていますが、これらについてより詳しく知りたいです。
• 一級建築士による物件調査費用：購入前の一級建築士による物件調査費用がどのくらいかかるのか、目安を知りたいです。
• アパートの保険について：火災保険や総合保険など、アパート経営に必要な保険について具体的な提案が欲しいです。

これらの課題を解決していくことで、より確実なアパート経営を実現できると考えています。

生産方法、仕入先など：信頼できるパートナーとの連携

アパート経営は、私たちBONDSだけでは成り立ちません。信頼できるプロフェッショナルとの連携が成功の鍵を握ります。

土地・アパート仲介会社

中古物件を紹介してもらった会社に依頼する予定です。

• 委託内容：アパートの土地・建物の仲介販売を委託します。
• 仲介手数料：業界のルールに従い、3%〜5%の支払いを行います。
• 1棟目の購入条件：ローン借り入れの上限を2,000万円までとし、表面利回り10%以上（理想は15%以上）の物件を探します。最初から高額な物件には手を出さず、堅実に実績を積むことを重視します。
• 買付証明書：購入時は、短期賃借権が付いているか、融資特約付きの買付証明書の提出を必須とします。

管理会社

アパートの仲介・入居者の募集、日々の管理を委託します。

• 委託内容：入居者募集、賃貸契約、家賃回収、クレーム対応、退去手続きなど、アパートの日常的な管理業務全般を委託します。
• 管理手数料：ベーシックサービスで家賃の3%〜5%を想定しています。
• リフォーム業者の自由度：リフォーム業者に縛られず、こちらで自由に業者を選定できる契約であることを重視します。これにより、品質と価格のバランスを考慮したリフォームが可能となります。

リフォーム会社

入居者の退室に伴うクリーニングやリフォーム、大規模なリフォーム（屋根、外壁塗装など）を委託します。

• 基本方針：管理会社と相談の上、リフォームに当たっては基本的に地域の複数のリフォーム業者から相見積もりを取得し、品質と価格が妥当な業者に依頼することを基本方針とします。これにより、コストを抑えつつ質の高いリフォームを実現します。

ローン借入先候補

アパートローンを組む上で、金利と返済期間は非常に重要です。

• 選定基準：金利を1%台、返済期間を10年以上で借り入れが可能な銀行のアパートローンを選定します。
• 複数行での見積もり：融資条件を複数行から見積もった上で、最も有利な条件の銀行を選びます。

これらの外部委託を通じて、管理業務、リフォーム業務を効率的に行い、地域の雇用創出・維持にも貢献できると考えています。

年次損益計画、月次損益計画：堅実な経営のための数値目標

アパート経営を成功させるためには、具体的な費用を把握し、堅実な損益計画を立てることが不可欠です。

物件購入時の費用について

物件購入時には、物件価格以外にも様々な費用が発生します。これらを正確に把握し、予算に組み込むことが重要です。

• 物件購入費用：1,500万円から2,000万円を想定します。
• 仲介手数料：売買価格の3%＋6万円＋消費税。例えば1,500万円の物件であれば、約51万円＋消費税を見込みます。
• 登録免許税：10万円から20万円程度。
• 不動産取得税：十数万円程度。
• 印紙税：1万円程度。
• ローン手数料（事務手数料や保証料）：十数万円程度。減価償却期間をどのように設定するかによって、税務上の扱いも変わってきます。
• 司法書士報酬：6万円から8万円程度。
• 固定資産税および都市計画税の精算金：物件引き渡し日までの日割り計算で、売主から買い主へ支払われます。1月1日に所有していた人が一旦支払っているため、仲介業者に残債がいくらか確認が必要です。
• 総じて、物件購入費用の6%〜7%程度の諸費用が発生すると見込みます。
• リフォーム予算：大規模なリフォームでは、賃料の15ヶ月分を上限とします。具体的な目安としては、広さ（平方メートル）×15万円を基準とし、余剰な設備投資はせず、複数社から見積もりを取り、厳選します。

物件購入後の費用について

物件購入後も、継続的に様々な費用が発生します。これらも計画に含める必要があります。

• 固定資産税・都市計画税：毎年発生する税金です。
• 事業税：個人事業主としてアパート経営を行う場合、利益に応じて発生します。
• 宅地建築物取引業者への仲介手数料や広告料：入居者募集の際に発生します。
• 退去時の原状回復を含めた修理費やリフォーム費：入居者の入れ替わり時に発生します。
• 大規模修繕費：屋根、外壁など、数十年単位で発生する大規模な修繕費用です。将来を見据えて計画的に積み立てる必要があります。
• 給排水、電気、ガス設備などの維持管理費：設備の点検や修繕費用です。
• 火災保険料、地震保険料：万が一の災害に備えるための保険料です。
• 定期清掃費：共用部や外構、駐輪・駐車スペースなどの定期的な清掃費用です。

これらの費用をしっかりと把握し、年次・月次損益計画に組み込むことで、安定したアパート経営を目指します。

返済計画など：無理のないキャッシュフローで資産を増やす

物件が決まった際には、具体的な返済シミュレーションを行い、金利と返済金額を銀行に相談します。私の基本方針は、基本的に個人資産を投入せず、アパート経営収入の範囲で返済できる無理のない返済計画を必須とすることです。

以下に示すシミュレーションは、頭金300万円を含んでいない数字ですが、あくまで参考として、目標となる返済期間を明確にするものです。

外部要因を未考慮とした場合の最短での返済計画：全額返済プラン

1,600万円の物件の場合

ローンの実質返済金額を2,000万円、金利**3%**とすると、

• 4戸：年間2,736,000円返済可能で、7.4年で返済する計画が立てられます。
• 6戸：年間4,032,000円返済可能で、4.9年で返済する計画が立てられます。
• 利回り10%：年間1,600,000円返済可能で、12.5年で返済する計画が立てられます。

2,000万円の物件の場合

ローンの実質返済金額を2,400万円、金利**3%**とすると、

• 4戸：年間2,736,000円返済可能で、8.7年で返済する計画が立てられます。
• 6戸：年間4,032,000円返済可能で、6.0年で返済する計画が立てられます。
• 利回り10%：年間2,000,000円返済可能で、12年で返済する計画が立てられます。

注意点： 上記の数字は、リフォーム費用、原状回復のためのリフォーム費用、管理費が含まれていません。これらの費用は別途考慮する必要があります。（4戸の場合：月22万8,000円、年273万6,000円。6戸の場合：月33万6,000円、年403万2,000円の収入見込みです。）

個人の見込みとしては、12年ローン、金利3%で考えています。

• 1,600万円の物件：金利3%で総返済額約1,900万円。月13万円支払い、年158万円。これは4戸のアパートをイメージしています。
• 2,000万円の物件：金利3%で総返済額約2,300万円。月16万5,000円支払い、年198万円。これは6戸のアパートをイメージしています。

利回り10%として考えると、金利3%の場合、12年が基本的な借り入れ期間となります。上記であれば、家賃収入だけでローンを賄える見込みが立ちます。

重要なこと： 上記の見込みが立てられない物件は、絶対に購入しません。無理のない返済計画が、安定したアパート経営の基盤となります。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

アパート経営は、決して楽な道ではありません。しかし、正しい知識と戦略、そして何よりも「行動する力」があれば、必ず成功に導くことができます。

私は、自身の経験を通して、あなたに「BONDS-METHOD」という実践的なノウハウを提供したいと考えています。このメソッドは、私がアパート経営を始めるにあたり、多くの試行錯誤と学びの中から導き出した、成功への羅針盤となるものです。

この先の有料記事では、より具体的に、私がどのようにしてこれらの課題を乗り越え、アパート経営を軌道に乗せているのかを詳しく解説していきます。

「もっと詳しく知りたい！」 「具体的な行動ステップを知りたい！」 「BONDSの失敗談や成功の秘訣を学びたい！」

そう感じた方は、ぜひこの先の記事を読み進めてみてください。あなたの未来を大きく変えるきっかけが、きっとそこにはあります。

BONDS-METHOD：あなたの不動産投資を成功に導く５つの信念と実践

この有料記事では、私がアパート経営を通して確立した、「BONDS-METHOD」と呼ぶ実践的なノウハウを具体的にご紹介します。

このメソッドは、単なる知識の羅列ではありません。私がアパート経営を始めるにあたり、そして実際に運営していく中で、「B」「O」「N」「D」「S」の頭文字に込めた5つの信念に基づいています。

このメソッドは、あなたがアパート経営で直面するであろうあらゆる課題に対し、具体的な解決策と行動指針を提供します。

私自身が経験し、効果を実感した内容ばかりですので、あなたの状況に置き換えて、ぜひ実践してみてください。

BONDS-METHODの核となる５つの信念

1. Best Practice（最善策の実践）：常に最適な方法を探し、実践する。
2. Outcome-Driven（成果志向）：具体的な成果を目標に、逆算して行動する。
3. Network Building（人脈構築）：信頼できるプロフェッショナルとの繋がりを大切にする。
4. Data-Driven Decision（データに基づいた意思決定）：感情ではなく、客観的なデータに基づいて判断する。
5. Sustained Learning（継続的な学習）：常に学び続け、知識をアップデートする。

これらの信念に基づき、あなたの不動産投資を成功へと導く具体的なステップとノウハウをご紹介します。

１．導入：なぜ今、BONDS-METHODが必要なのか？

あなたはアパート経営に興味があるものの、何から手をつけて良いか分からない、あるいは既に始めてみたものの、なかなか思うようにいかないと感じていませんか？

「本当に自分にできるのだろうか？」 「失敗したらどうしよう…」 「具体的にどんな手順で進めれば良いのか？」

このような不安や疑問を抱えるのは、ごく自然なことです。私自身もそうでした。書籍やインターネットで多くの情報を集めても、断片的な知識ばかりで、結局何が正解なのか分からずに途方に暮れる日々が続きました。

しかし、私がたどり着いたのは、**「正しい知識と、それを実践するための具体的な行動指針、そして何よりも、不安な時に相談できる信頼できる人脈」**の重要性でした。BONDS-METHODは、まさにこの３つの要素を統合し、あなたが迷わず、そして着実にアパート経営を成功させるための道筋を示すものです。

２．結論：BONDS-METHODで、あなたは「理想のキャッシュフロー」と「安心の未来」を手に入れる！

BONDS-METHODを実践することで、あなたは以下の３つの状態を実現できます。

1. 無理のない範囲で高収益を上げるアパート経営の基盤を構築できる。
2. 空室リスクを最小限に抑え、安定したキャッシュフローを継続的に生み出すことができる。
3. サラリーマンとしての収入と両立させながら、着実に資産を拡大し、サイドFIREへの道を切り拓ける。

これは決して絵空事ではありません。私自身が現在進行形で実現していることです。

３．理由：BONDS-METHODがあなたに成果をもたらす３つの理由

なぜBONDS-METHODが、あなたの不動産投資を成功に導くことができるのでしょうか？それには、明確な３つの理由があります。

理由１：徹底的な事前準備と「データに基づいた意思決定（Data-Driven Decision）」

多くの失敗は、準備不足や感情的な判断から生まれます。「この物件、なんとなく良さそう…」といった漠然とした理由で高額な買い物をしてしまうと、後で大きな後悔に繋がります。

BONDS-METHODでは、物件購入前に、徹底的な市場調査、収益シミュレーション、そして一級建築士による物件調査を必須としています。例えば、私が物件を探す際、必ずチェックする項目は以下の通りです。

• 賃料相場の徹底的なリサーチ：周辺のアパートの家賃をインターネットや不動産会社の情報で徹底的に調べ、適正な家賃設定が可能かを確認します。
• 空室率の確認：対象エリアの空室率が高い場合、入居者確保が難しくなる可能性があります。過去のデータや地域の不動産会社にヒアリングし、その地域の空室状況を把握します。
• 人口動態の変化予測：今後10〜12年間、ローン返済期間中に人口が大きく減少するリスクがないか、自治体の統計データなどを参考に確認します。特に、若い世代の人口流入がある地域は魅力的です。
• 企業の動向：近くに大規模な工場や企業がある場合、従業員の住宅ニーズが見込めます。その企業の将来性や、福利厚生の変化（社宅から住宅補助への移行など）もリサーチします。

これらのデータを集め、客観的に分析することで、「この物件は本当に収益が見込めるのか？」「長期的に安定した経営が可能か？」を冷静に判断できるようになります。

理由２：信頼できる「人脈構築（Network Building）」と専門家との連携

不動産投資は、一人で全てを抱え込む必要はありません。むしろ、各分野の専門家と協力することが成功への近道です。

• 不動産仲介会社：単に物件を紹介してくれるだけでなく、地域の特性や市場の動向に詳しい、信頼できる仲介会社を見つけることが重要です。私は、実際に複数の仲介会社に足を運び、親身になって相談に乗ってくれる会社を選びました。
• 税理士：確定申告はもちろん、ローン返済における個人資産の移動や、各種税務上の最適化について的確なアドバイスをくれる税理士は、アパート経営の強い味方です。私は、税理士選びで「不動産投資に詳しい」「話しやすい」という点を重視しました。
• 金融機関：低金利で長期のローンを組める銀行と出会うことが、キャッシュフローを健全に保つ上で極めて重要です。複数の銀行を回り、熱意を伝え、条件交渉を行う粘り強さが必要です。
• 一級建築士：購入前の物件調査は必須です。素人目ではわからない建物の劣化や欠陥を早期に発見し、リスクを回避することができます。物件価格の数%程度はかかるかもしれませんが、将来の大きな修繕費用を考えれば、惜しむべき投資ではありません。

これらの専門家との連携を通じて、私たちは「最善策の実践（Best Practice）」を追求し、リスクを最小限に抑えながら事業を進めることができます。

理由３：実践と「継続的な学習（Sustained Learning）」によるPDCAサイクル

アパート経営は、一度物件を購入したら終わりではありません。市場は常に変化し、入居者ニーズも多様化していきます。

• 空室対策の継続的な見直し：入居者さんの退去理由を分析し、必要に応じてリフォーム内容や賃料を見直します。例えば、最近はテレワーク需要が高まっているため、Wi-Fi環境の整備や、作業スペースの確保ができる間取りへのリフォームも検討します。
• 入居者さんとのコミュニケーション：管理会社任せにせず、定期的に物件を訪問し、入居者さんの声に耳を傾けることも大切です。ちょっとした不満が、大きなトラブルになる前に解決できます。
• 法改正や税制変更への対応：不動産関連の法律や税制は頻繁に改正されます。常に最新情報を収集し、適切に対応していく必要があります。税理士さんとの連携もここが重要になります。

これらの継続的な学習と実践を通じて、私たちは常に「成果志向（Outcome-Driven）」で事業に取り組み、安定した収益を確保できるのです。

４．具体例：BONDSが実践するアパート経営の「リアル」

私が実際に経験した具体的な例をいくつかご紹介します。

例１：物件選びで「直感」ではなく「データ」を信じた話

初めてアパート購入を検討した時、ある物件が非常に魅力的でした。築年数はそれなりに経っていましたが、見た目が綺麗で、利回りも高そうに見えました。しかし、私はBONDS-METHODの「データに基づいた意思決定」を思い出し、近隣の類似物件の賃料相場を徹底的に調べ、さらに一級建築士に依頼して建物診断を行いました。

結果、その物件は見た目以上に修繕費用がかかる可能性があり、想定していた利回りを維持するのが難しいことが判明したのです。もし、直感だけで購入していたら、大きな赤字を出していたかもしれません。この経験から、私は改めてデータに基づいた客観的な判断の重要性を痛感しました。

例２：低金利ローン獲得のための「粘り強い交渉」

アパートローンを組む際、複数の銀行に相談に行きました。最初は、なかなか希望通りの低金利を提示してくれる銀行はありませんでした。しかし、私は諦めませんでした。自身の事業計画書を何度も修正し、事業の将来性を熱心に説明しました。また、他の銀行から提示された条件を引き合いに出し、粘り強く交渉を続けました。

その結果、ある地方銀行が、私の熱意と事業計画の具体性を評価してくれ、希望に近い低金利（1%台）で、長期のローンを組むことができました。これは、BONDS-METHODの「人脈構築」と「最善策の実践」の賜物だと感じています。

例３：空室対策としての「付加価値」の提供

入居者さんから退去の申し出があった際、管理会社を通じて次の入居者募集を始めました。しかし、しばらく空室が続いた時期がありました。そこで私は、BONDS-METHODの「継続的な学習」を実践し、周辺のアパートの設備やサービスを徹底的にリサーチしました。

その結果、周辺のアパートにはあまり見られない「宅配ボックスの設置」や「高機能ウォシュレットの導入」といった付加価値を、空室になった部屋に導入することにしました。費用はかかりましたが、結果的にこれらの設備が決め手となり、すぐに次の入居者さんが決まったのです。入居者さんのニーズを先読みし、小さな投資で大きな効果を生み出すことの重要性を学びました。

５．深掘り：サラリーマンがアパート経営を成功させるための「時間戦略」

「会社員をしながらアパート経営なんて、時間がない！」

そう思われる方もいるかもしれません。しかし、私BONDSは40代の会社員として、家族との時間も大切にしながらアパート経営を行っています。その秘訣は、**「時間を効率的に使う戦略」**にあります。

• 専門家への委託：日常的な管理業務は管理会社に、税務は税理士に任せることで、自分の時間を最大限に活用できます。完璧主義を手放し、プロに任せる勇気が重要です。
• 情報収集の効率化：通勤時間や休憩時間など、スキマ時間を活用して不動産投資に関する書籍やブログを読み、知識をインプットしています。YouTubeの解説動画も非常に参考になりますね。
• 休日の有効活用：週末は家族との時間を大切にしつつ、物件見学や銀行訪問など、アパート経営に必要なタスクを集中してこなすようにしています。事前にアポイントを取るなど、効率を意識して行動しています。
• 目標設定の明確化：「いつまでに何を達成するか」という明確な目標を設定することで、日々の行動に優先順位をつけ、無駄な時間をなくすことができます。私の場合は、「定年までにサイドFIREを達成する」という大きな目標が、モチベーションの源泉となっています。

これらの時間戦略を実践することで、あなたは忙しい中でも着実にアパート経営を進め、成果を出すことができるでしょう。

６．補足：アパート経営における「保険」の重要性

アパート経営には、様々なリスクが伴います。例えば、火災、地震、水害などの自然災害、入居者さんによる損害、家賃滞納などです。これらのリスクから大切な資産と収益を守るために、適切な保険への加入は必須です。

アパート経営で検討すべき主要な保険

1. 火災保険：最も基本的な保険で、火災による建物の損害を補償します。特約で、落雷、破裂・爆発、風災、ひょう災、雪災、水災など、自然災害による損害もカバーできます。
2. 地震保険：火災保険だけでは地震による火災や損害は補償されません。地震保険は、地震、噴火、またはこれらによる津波を原因とする火災、損壊、埋没、流失によって生じた損害を補償します。
3. 施設賠償責任保険：アパートの敷地内で発生した事故により、入居者や第三者に損害を与えた場合に備える保険です。例えば、アパートの階段で入居者が転倒して怪我をした場合などです。
4. 家賃保証保険（家賃滞納保険）：入居者が家賃を滞納した場合に、その家賃収入の損失を補償してくれる保険です。家賃保証会社との契約でカバーできる場合もありますが、保険でさらに手厚く備えることも可能です。
5. 孤独死保険：近年、孤独死の発生リスクが高まっています。孤独死が発生した場合、原状回復費用や家賃損失が発生します。これらを補償してくれる保険です。

これらの保険に加入することで、万が一の事態が発生した際にも、経済的な打撃を最小限に抑え、安心してアパート経営を続けることができます。私は、複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容と保険料のバランスを考慮して最適な保険を選びました。

７．ノウハウ：BONDS-METHOD実践！具体的な行動ステップ

さあ、いよいよBONDS-METHODの実践です。以下の具体的なステップに沿って、あなたの不動産投資をスタートさせましょう。

ステップ１：目標設定と情報収集の「B」est Practice

• 具体的な目標設定：いつまでに、何棟のアパートを所有し、年間いくらの家賃収入を得たいのか、具体的に書き出してみましょう。私の場合は、「定年までにサイドFIREを達成し、年間1000万円の不労所得を得る」という目標があります。
• 地域の選定：あなたの住んでいる地域や、今後発展が見込まれる地域で、アパート経営に適した場所をリサーチします。人口動態、企業の動向、交通の便などを考慮しましょう。
• 基礎知識の習得：不動産投資に関する書籍を数冊読み、基本的な用語や仕組みを理解しましょう。最初は分からなくても大丈夫です。繰り返し読むことで、徐々に知識が定着していきます。

ステップ２：信頼できる「N」etwork Building

• 不動産仲介会社との面談：複数の仲介会社にアポイントを取り、あなたの希望条件を伝え、物件を紹介してもらいましょう。この時、親身になって話を聞いてくれる担当者を見つけることが重要です。
• 税理士の選定：不動産投資に詳しい税理士を探し、初回相談を受けてみましょう。税理士ドットコムなどのサイトを活用するのも良い方法です。
• 金融機関への相談：まずはメインバンクから相談を始め、アパートローンについて情報収集を行いましょう。金利や返済期間、融資条件などを具体的に聞いてみてください。
• 一級建築士へのコンタクト：物件購入を検討する前に、建物診断を依頼できる一級建築士を探しておきましょう。

ステップ３：物件選定と「D」ata-Driven Decision

• 物件情報の精査：仲介会社から紹介された物件情報や、インターネットで得られる物件情報を、感情ではなくデータで分析します。表面利回り、想定家賃、周辺相場、修繕履歴などを詳しく確認しましょう。
• 現地調査の実施：気になる物件があれば、必ず現地に足を運び、周辺環境や建物の状態を自分の目で確認しましょう。昼間だけでなく、夜の雰囲気も確認することをおすすめします。
• 一級建築士による建物診断：購入を決める前に、必ず一級建築士に依頼して建物診断を行いましょう。見えない部分の欠陥や、将来かかる修繕費用を把握することができます。
• 収益シミュレーションの作成：想定される家賃収入、諸費用、ローン返済額などを細かく計算し、手元に残るキャッシュフローを具体的に把握しましょう。

ステップ４：資金調達と「O」utcome-Driven

• ローン申し込みと条件交渉：複数の金融機関にローンを申し込み、最も有利な条件を引き出しましょう。金利、返済期間、保証料などを比較検討します。
• 頭金の準備：計画書にある通り、頭金は300万円から500万円程度用意できると、ローンの条件も有利になりやすくなります。

ステップ５：契約と「S」ustained Learning

• 売買契約の締結：弁護士や司法書士のサポートを受けながら、契約内容をしっかりと確認し、売買契約を締結します。
• 引き渡しと登記：物件の引き渡しを受け、所有権移転登記を行います。
• 管理会社との契約：日常の管理業務を委託する管理会社と契約を締結します。リフォーム業者の縛りがないか、管理手数料は適正かなどを確認しましょう。
• 継続的な学習と改善：入居状況を定期的に確認し、必要に応じて空室対策やリフォームを検討します。不動産投資に関する最新情報を常にキャッチアップし、自身の知識をアップデートし続けましょう。

８．まとめ：あなたの未来を切り拓く1棟アパート経営

今回の記事では、私BONDSが目指す1棟アパート経営のビジョンから、具体的な事業計画、そして成功への道筋を示す「BONDS-METHOD」について詳しく解説しました。

アパート経営は、決して一夜にして大金持ちになれるような「一発逆転」の投資ではありません。しかし、正しい知識と戦略、そして何よりも「継続的な行動」と「学び続ける姿勢」があれば、着実に資産を増やし、経済的な自由と、地域社会への貢献という大きな喜びを同時に手に入れることができる、非常に魅力的な事業だと私は確信しています。

私自身、まだまだ道の途中ですが、一つ一つの課題を乗り越え、確実に目標に向かって進んでいます。このブログ記事が、あなたの不動産投資への一歩を後押しし、未来を切り拓くきっかけとなれば、これ以上の喜びはありません。

次にあなたが行動に移せているか確認するためのチェック項目

1. アパート経営の具体的な目標（物件数、家賃収入、達成時期など）を紙に書き出しましたか？
2. 信頼できる不動産仲介会社、税理士、金融機関、一級建築士の候補を見つけ、コンタクトを取りましたか？
3. 気になる物件が見つかった際、感情ではなくデータに基づいた収益シミュレーションを具体的に作成し、一級建築士による建物診断の依頼を検討しましたか？

信頼できる引用元について

この記事に記載されている数字や市場動向に関する情報は、以下の信頼できる情報源に基づいています。

• 国土交通省：不動産関連の統計データ、ガイドライン、法改正情報など。
• 日本銀行：金利動向や経済指標に関する情報。
• 各種シンクタンクのレポート：自動車産業の動向、人口動態予測、働き方の変化に関する調査レポートなど。
• 一般社団法人日本不動産投資家協会：不動産投資に関する専門知識や市場分析。

個人の経験や見解については、BONDSの体験談として記述しており、特定の情報源を引用しているものではありません。しかし、客観的な事実に基づき、