1棟アパート経営事業

この計画書は、アパート1棟経営の事業計画書である。

この計画書に基づき事業を開始するための資料である。

1棟アパート経営事業のビジョン・理念

アパート経営事業を通じて、地域に住む人、コミュニティの幸せと地域が発展・成長し、住む人が幸せになる。

安心して生活できる住居環境を提供する。

1棟アパート経営事業の事業目的

1棟アパート経営事業の事業立ち上げ背景：アパート事業のニーズの認識

現在、世の中はIT企業を中心とした情報化社会になり、また、自動車業界は「100 年に一度の大変革の時代 」に入っ ており、 電動化・  自動化・ コネクティッド・シェアリングなどの技術革新が急速に進んでいる。

数年後、電動化車両が増え、住居環境に充電設備が必要となってくる状況であるが、現在そのような設備を持つ住宅が少ない状況である。

技術革新とコロナ禍により、人々の暮らし、働き方、移動が大きく変わり、社会、会社の仕組みもそれに伴い変わり始めている。

(在宅テレワーク前提の働き方、家で過ごす時間の増加。)

本アパート経営事業の拠点は、工業産業が盛んであり、自動車関連の東証プライム上場企業が多く、産業に関わる人たちが多く働いており、地方からも、毎年県に働きに来る人たちが多い状況である。

県はものづくりに注力しており、自動化、ロボット化が進んだとしても今後も工場での製造業が必要であり、今後も住宅に対するニーズは強くある。

また、アフターコロナになると、テレワークや在宅勤務で働く人が多くなり、住居には、衣食住だけではなく、家で働くという新たなニーズへの対応、駐車場の電動化車両への対応(充電設備の設置)が求められている状況である。

1棟アパート経営事業の事業を推進する上での課題認識

事業を推進する上での最重要課題は、事業の基盤となる１棟アパートをいかに希望する物件を購入し、事業を開始することである。活動地域を中心として、アパート１棟を選定することである。

アパート住宅環境においては、なるべく低価格で、立地条件が良いところを求められる中、最新の環境が整っている物件が望まれており、物件の投資計画として、ターゲットの絞り込み、柔軟なサポート対応が必要となる。

日本全体のサラリーマンの給料所得が大きく増えない中、個人の収入のうち税負担の割合は大きく住宅に割ける費用は抑えたい要望がある。

加えて、土地・建物資産を保有する会社の動向として、今後、独身寮・社宅などを提供するカフェテリアプランが縮小する傾向にあり、数年間の補助費による住居費負担に切り替わり、20代・30代に向けたアフターコロナの働き方に合わせた住居の提供が課題となる。

購入後は、満室経営するための、サービス提供が経営課題となる。

1棟アパート経営事業の事業目的

20代・30代に向けた、テレワーク環境にも耐えうる住居(アパート)を提供することで、利用者の住環境の安全を確保し、地域の雇用維持に貢献し、今後の社会ニーズに答えることであり、社会的な課題を解決することにつながる。

会社が抱える経営課題：

１.事業の核となる、1棟アパートの取得

２.アパート取得のための資金(ローン)の確保

３.アパート経営の早期安定化・黒字化

４.ローンの繰り上げ返済計画の遂行

1棟アパート経営事業の取扱商品/サービスや商品の強み・特長

取扱商品・サービスの内容：

　①アパートの１戸の賃貸料　売り上げシェア　88％

　　　客単価：１戸あたり　 57000円＋管理費4000円

　②アパートの駐車場の賃貸料　売り上げシェア　4000円～5000円　10％

　　　客単価：１台あたり　 4000円～5000円

　③自動販売機設置による賃貸料　売り上げシェア　2％

　　　売り上げの季節変動：あり（１月から４月に人員の入れ替えあり）

セールスポイント(顧客が価値を感じるポイント)：

・アパート賃貸を通じて、働く人・学ぶ人が必要とする住居を提供します。

・在宅勤務やリモートワークが当たり前になった際に必要となる住居を提供します。

・駐車場を一戸あたり、1台確保します。

・セキュリティのカメラ、オートロックを設定します。

入居者確保・夜逃げ対策のための施策

・退去の申し出が出た場合は、早期に入居者の確保に努める。(広告)

・退去の理由に賃貸料の見直しが必要な場合は、価格交渉の相談に乗り、空き家にならないよう努める。

・家賃保証会社を通して契約する。

・保証人がいることを前提とし契約する。

・定期借家契約(更新料、家賃保証料を負担してもらう)を条項に入れる。

・夜逃げ対策、支払いができなかった時の条項を入れる。

購入・保有予定の商品

アパート１棟目：４戸から６戸　木造構造

1500万円の物件、10年は大型リフォームを不要とする物件を選定。

家賃は5.7万円、管理費4000円、駐車場5000円の物件とする。

金利3%以下のローンを10年から12年。

頭金は300万円から500万円を用意。

黒字経営の基盤確保と1棟目の資産を確立。売り上げ250万円

アパート2棟目：６戸から9戸　木造構造

2000万円の物件、10年は大型リフォームを不要とする物件を選定。

家賃は5.7万円、管理費4000円、駐車場5000円の物件とする。

金利3%以下のローンを10年から12年。

1棟目のローン支払いを目処づけ後に、頭金は300万円を用意。

黒字基盤を活用して、規模の拡大。

事業規模を2倍に拡大。売り上げ500万円

アパート3棟目：６戸から20戸　木造構造

3500万円の物件、10年は大型リフォームを不要とする物件を選定。

家賃は5.7万円、管理費4000円、駐車場5000円の物件とする。

金利3%以下のローンを10年から12年。

1棟目・２棟目のローン支払いを目処づけ後に、頭金は300万円を用意。

事業規模を１棟目＋２棟目と比較し２倍に拡大。売り上げ1000万円

販売ターゲット・販売戦略

販売ターゲット

市街地から離れた駐車場を必要とする小学校や中学校を中心とした販売エリア

販売戦略

売り上げ見込み

・家賃は相場に近くなると想定するが、計画段階では、１棟アパート４戸または６戸、家賃収入を56000円の物件として、見積もりを行う。

以下の満室時の収入を見込む。

１棟４戸物件の場合で、5万6000円の家賃で、月 22万8000円、年 273万6000円

１棟６戸物件の場合で、5万6000円の家賃で、月 33万6000円、年 403万2000円

利回りは10％が現実的であるが、１棟目を失敗すると後に響くため、基本的には15％の物件を探す。

この家賃収入に対し空室リスクを加味して、80％の売り上げを前提とした計画とする。物件が決まっていないため正確な試算は別途、実施する必要がある。

8年程度から12年で、家賃収入のみで返却を行える計画とする。

もちろん、今後、空室対策を加味・考慮する必要がある。　

競合・市場など企業を取り巻く状況：

・現在、日本人口をマクロな視点で見ると人口減少に歯止めがかかっておらず、また、アパート市場を見ても、地域によっては、空室が目立つ状況である。

そのため、１軒目の物件購入が成功するかどうかは、物件・場所選びが最も重要であり、今後ローンを支払いを完遂可能な１０年から１２年間で大きく人口が減らない地域を選定する必要がある。

・このような状況の中、働く人の住居の受け皿が必要となっており、アパート経営を想定している地域は、今後も人口が大きく減るリスクが低い地域である。

・リスクが低いと考える状況として、現在、地球温暖化を背景とした地球温暖化の流れを受け、SDGsや低炭素化社会の実現が全世界規模で急務となった経営課題である。

企業が多い地域は、将来の社会の実現に向けた注力分野として、今後、生産人員に加えて、開発・設計人員も集結し、先行開発から試作、実証、量産ラインの立ち上げ・安定化までを一貫して行うことで、製品開発を加速するとの報道もある。

入居物件のニーズは高まるものと見込む。

・アパート入居者の環境においてもコロナ禍による働き方の変化、日本における給料が上がらない状況、人口減による住居余剰の状況のため、今後も家賃収入は大きく見込むことはできない。

・加えて企業による、福利厚生・カフェテリアプランの現状に即した見直しによって、独身者に対する企業補助が、住居環境(寮、社宅)の長期提供から、入居期間の短縮と住宅補助費による支援に置き換わり、退寮者、退社宅者に向けた住居サービスの提供に潜在ニーズがある。

・また、今後の入居者ニーズに合わせた住居作りが必要になっており、他社と差別化できない場合は、年々の物件の価値低下により、空室リスク、想定外のリフォームの追加による、資金難の可能性が高まる。

悩みや苦労している点、欲しいアドバイス等

・サラリーマンとしての働きを維持しつつ、個人事業者として働きたい。

・アパート用ローンの繰り上げ返済に向けた、個人資産の移動についてどのような手続きが必要となるのか？(例えば、個人事業として運営している中で、サラリーマン給料を使ってローンの繰上げ返済する際の対応はどのようになるのか？)

・税理士による確定申告が必要となるため、税理士との関係構築を行いたい。

・１棟目の事業成功を確実なものとするため、アパート用ローンの金利が重要となる。サラリーマンを続けながら優良な条件を提示した銀行と付き合いを行いたい。金利１％、返済期間をなるべく長く設定できる銀行とお付き合いする。

・短期賃借権が付いているか、融資特約付きの買付証明書の提出

・１級建築士による購入前の物件調査費用の確認をしたい。

・アパートの保険(火災・総合)について提案が欲しい。

生産方法、仕入先など

土地・アパート仲介会社

株式会社(中古物件を紹介してもらったところに依頼予定)

・・・アパートの土地・建物の仲介販売を委託

仲介手数料は、業界のルールに従って３％～５％の支払いを行う。

1棟目は、ローン借り入れの上限2000万円までの購入費用とし表面利回り１０％以上、それ以上の高額物件は基本的に２棟目以降の購入時に再検討するものとする。

１棟目からいきなり高額な物件に手を伸ばさない。購入時は短期賃借権が付いているか、融資特約付きの買付証明書の提出を必須とする。

管理会社

アパートの仲介・入居者の募集、日々の管理を委託

管理手数料は、ベーシックサービスで家賃の3％～5％。

リフォーム業社の縛りがないこと。(リフォーム提案に自由度を持てる必要がある。)

リフォーム会社

・入居者の退室に伴うクリーニング、リフォームを委託

・大規模なリフォーム(屋根、外壁塗装)などを委託

管理会社と相談の上リフォームに当たっては、基本的に地域のリフォーム業者に相見積もりを取得し、品質と価格の妥当な業者に依頼することを基本方針とする。

ローン借入先候補

金利を1％台、長期期間(10年以上)で借り入れが可能か銀行のアパートローンを選定する。融資条件を複数行見積もった上で購入を行う。　　

管理業務、リフォーム業務を外部委託することで、地域の雇用創出・維持に貢献する。

年次損益計画、月次損益計画

物件購入時の費用について

・物件購入費用（１５００万円から２０００万円）

・仲介手数料(売買価格の３％＋６％)：５１万円＋消費税

・登録免許料：１０万円から２０万円

・不動産取得税：十数万円

・印紙税：１万円

・ローン手数料(事務手数料や保証料)：十数万円　減価償却期間をどのように設定するか

・司法書士報酬：6万円から８万円

・固定資産税および都市計画税の精算金：日割り計算
　１月１日に所有していた人が一旦支払い。仲介業者に残債がいくらか確認が必要。Total物件購入費用の６％～７％の支払いを見込む。

・リフォーム予算：大掛かりなリフォームでは賃料の１５ヶ月を上限。
　広さ(㎡)×１５万円。基準を設け、ブレない予算管理にすること。
　余剰な設備投資をせず、複数社に見積もりを取り選定する。

物件購入後の費用について

・固定資産税・都市計画税

・事業税

・宅地建築物取引業者への仲介手数料や広告料

・退去時の原状回復を含めた修理費やリフォーム費

・大規模修繕費(屋根、外壁など)

・給排水、電気、ガス設備など

・火災保険料、地震保険料

・定期清掃費(教養部や外構、駐輪、駐車スペースの清掃など)・・・

返済計画など

物件が決まったときに、具体的に返済シミュレーションを行い、金利と返済金額をどの程度になるのかを銀行に相談する。なお、下記シミュレーションは頭金300万円を含んでいない。

返済計画として、基本的に個人資産を投入せず、アパート経営収入の範囲で返済できる返済計画を必須とする。

外部要因を未考慮とした場合の最短での返済計画：全額返済プラン

・1600万円の物件：ローンの実質返済金額を2000万円・金利3％とすると、

4戸：年2736000円返済可能で、7.4年で返済する計画が立てられる。

6戸：年4032000円返済可能で、4.9年で返済する計画が立てられる。

利回り10％：1600000円返済可能で、12.5年で返済する計画が立てられる。

・2000万円の物件：ローンの実質返済金額を2400万円・金利3％とすると、

4戸：2736000円返済可能で、8.7年で返済する計画が立てられる。

6戸：4032000円返済可能で、6.0年で返済する計画が立てられる。

利回り10％：2000000円返済可能で、12年で返済する計画が立てられる。

・上記数字は、リフォーム費用、現状復帰のためのリフォーム、管理費が含まれていない。(4戸：22万8000円(273万6000円)、6戸：33万6000円(403万2000円))

・個人の見積もり見込みで、12年ローン　金利3％　

1600万 金利3％で1900万　月13万円支払い　　　年158万円　・・・４戸イメージ

2000万 金利3％で2300万　月16万5000円支払い　年 198万円　・・・６戸イメージ

利回り10％として、考えると、金利3％の場合12年が基本的に借り入れ期間。

上記であれば、家賃収入だけで賄える見込みが立つ。

・上記見込みが立てられない場合は当てはまらない物件は絶対に購入しない。

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2023.06.24