販売ターゲット・販売戦略
販売ターゲット
市街地から離れた駐車場を必要とする小学校や中学校を中心とした販売エリア
・地域で働くサラリーマンを対象
・車を持った単身の男性、または女性
・年齢は24歳から30歳（4.5～6畳の広さから引っ越し/退寮する社会人）
・家賃は5.5万円から6.5万円。(管理費4000円程度、駐車場5000円)
販売戦略
・アパート１棟(４戸から９戸)を確保できる木造の中古物件を購入し、賃貸を行う。
・表面利回りを１５％以上の物件とする。(10％以上は必達)
・維持管理費は、家賃の３％～５％とする。
・返済計画は、家賃収入から、維持管理費や将来のリフォーム費を除いた分での支払いを行い、12年程度のローン返済期間での返却とする。
・1棟目は基本的に１６００万円から２０００万円の木造作りの物件とすることで、ローン返済を無理なく黒字経営を行える体質を作り上げる。
・ローン金利を１％から３％程度と見込み、家賃収入のみで１２年で返済を行うことができる無理のない返済が可能な物件を購入する。また、余剰金が発生した場合は、積極的に繰り上げ返済を行う。
・購入物件は基本的に10年間の間大型リフォームが不要な物件・欠陥がない物件であることを１級建築士に見てもらった上での、購入を必須事項とする。
・福利厚生の変化：多様な価値観に対応して、家財道具の選択肢を拡充し、あらかじめ家具を提供することで一人一人の自律的な生活設計を支援
・家賃補助がある、退寮をしなければならない人向けの一時的な位置付け。(生活が安定してから、結婚するまでの間)
※家賃の50％までを補助、上限2万円強/月、27歳まで。
・毎年の新入社員・退寮者が3年間を安心して住み続けられるアパートにする。
・セキュリティ付きの家とし防犯対策の家にすることで安全性を確保。
・仕事を自宅で行える環境が確保できる広さを確保するため土地100坪程度、1戸あたり8坪(26.４㎡)以上の物件を探す。(リモートワーク)
・企業と連携した安定した住宅環境を構築する。
売り上げ見込み
・家賃は相場に近くなると想定するが、計画段階では、１棟アパート４戸または６戸、家賃収入を56000円の物件として、見積もりを行う。
以下の満室時の収入を見込む。
１棟４戸物件の場合で、5万6000円の家賃で、月 22万8000円、年 273万6000円
１棟６戸物件の場合で、5万6000円の家賃で、月 33万6000円、年 403万2000円
利回りは10％が現実的であるが、１棟目を失敗すると後に響くため、基本的には15％の物件を探す。
この家賃収入に対し空室リスクを加味して、80％の売り上げを前提とした計画とする。物件が決まっていないため正確な試算は別途、実施する必要がある。
8年程度から12年で、家賃収入のみで返却を行える計画とする。
もちろん、今後、空室対策を加味・考慮する必要がある。
競合・市場など企業を取り巻く状況：
・現在、日本人口をマクロな視点で見ると人口減少に歯止めがかかっておらず、また、アパート市場を見ても、地域によっては、空室が目立つ状況である。
そのため、１軒目の物件購入が成功するかどうかは、物件・場所選びが最も重要であり、今後ローンを支払いを完遂可能な１０年から１２年間で大きく人口が減らない地域を選定する必要がある。
・このような状況の中、働く人の住居の受け皿が必要となっており、アパート経営を想定している地域は、今後も人口が大きく減るリスクが低い地域である。
・リスクが低いと考える状況として、現在、地球温暖化を背景とした地球温暖化の流れを受け、SDGsや低炭素化社会の実現が全世界規模で急務となった経営課題である。
企業が多い地域は、将来の社会の実現に向けた注力分野として、今後、生産人員に加えて、開発・設計人員も集結し、先行開発から試作、実証、量産ラインの立ち上げ・安定化までを一貫して行うことで、製品開発を加速するとの報道もある。
入居物件のニーズは高まるものと見込む。
・アパート入居者の環境においてもコロナ禍による働き方の変化、日本における給料が上がらない状況、人口減による住居余剰の状況のため、今後も家賃収入は大きく見込むことはできない。
・加えて企業による、福利厚生・カフェテリアプランの現状に即した見直しによって、独身者に対する企業補助が、住居環境(寮、社宅)の長期提供から、入居期間の短縮と住宅補助費による支援に置き換わり、退寮者、退社宅者に向けた住居サービスの提供に潜在ニーズがある。
・また、今後の入居者ニーズに合わせた住居作りが必要になっており、他社と差別化できない場合は、年々の物件の価値低下により、空室リスク、想定外のリフォームの追加による、資金難の可能性が高まる。
悩みや苦労している点、欲しいアドバイス等
・サラリーマンとしての働きを維持しつつ、個人事業者として働きたい。
・アパート用ローンの繰り上げ返済に向けた、個人資産の移動についてどのような手続きが必要となるのか？(例えば、個人事業として運営している中で、サラリーマン給料を使ってローンの繰上げ返済する際の対応はどのようになるのか？)
・税理士による確定申告が必要となるため、税理士との関係構築を行いたい。
・１棟目の事業成功を確実なものとするため、アパート用ローンの金利が重要となる。サラリーマンを続けながら優良な条件を提示した銀行と付き合いを行いたい。金利１％、返済期間をなるべく長く設定できる銀行とお付き合いする。
・短期賃借権が付いているか、融資特約付きの買付証明書の提出
・１級建築士による購入前の物件調査費用の確認をしたい。
・アパートの保険(火災・総合)について提案が欲しい。