[起業]不動産投資

アパート1棟・区分マンションから始める不動産投資物件

アパート1棟 VS 区分マンション VS 中古戸建

不動産投資を始めるとき、自己資金から必ず不動産を購入し、事業を始めることになります。

この時に、何を１番初めに買う物件が勝負の分かれ道になると思います。安い物件を購入したとしても、入居者がいなければ、その期間のローンは全て自己資金で賄う必要があります。

収入が100％か0％か。このような投資をハイリスクというのではないでしょうか？このとき、４戸の1棟アパートであれば、100％か75％か50％か0％かにリスクが分散され、入居者がいない場合でも、他の入居者がいるので、収入が全くなくなるというリスクは減るという考えを持つことができます。

確かに、始めるタイミング、地域ごとの物件の数、持っている資産に違いがあるため、一概には言えない状況ですが、サラリーマンの私が始める方法として、アパート1棟・区分マンションを主軸に置いて、投資物件を探していくことにしたいと思います。

初めて投資を始めるサラリーマンオーナーは、知識はほとんどなく、建物の修繕が必要になってくる10年前後を境に、次々送られてくる請求書の金額に耐えきれずに、一刻でも早く売却を切望するケースもすくなくありません。

物件は、時間と共に古くなりますが、その影響を最小限にとどめる区分マンションに投資する方法もあります。新築時より管理のプロ(建物管理会社)が計画的に建物を管理していますので、建物が経年劣化しようとも、その修繕費用は所有者全員で等分するため、費用は大幅にかからず修繕範囲は限定的にすることができます。

区分マンションは、建物管理を管理会社に任せることが出来るため、区分所有のオーナー様が修繕するのは、主に部屋の中だけになり、その負担は一般サラリーマンでも対応可能な少額にとどめられるため安心して不動産投資を行うこととが出来ることもメリットになります。1995年以降の中古ワンルームマンションを、４戸から８戸所有し、定年を迎える６０歳時点でローンが完済できている投資計画を行うことで、年間５００万円程度の家賃収入を得ることができます。

不動産会社が売主のケースではノウハウをオーナーに提供してもらえることが多くあります。資産の背景や状態に関してのヒアリングを行なってから、オーナーに合った具体的な物件を提案して頂けます。オーナーが購入を決定してから売買契約を取り交わすと同時に金融機関を紹介してもらうことになります。そして、物件の引き渡しが行われ、物件の賃貸管理などのノウハウを提供してアフターフォローに全力で取り組んでくれるようになります。このようなサポートがあるからこそ、金融機関は低金利で融資をしてくれるのです。

不動産投資の目的は給料の代わりになるような安定収入の確保

60歳までの返済計画をたて、定年後の年金と不動産投資から入る賃料で、生活水準を落とさず暮らしていけるようになる！これをサラリーマンや公務員の現実的な目標にしてみたいと思います。

おおよそ、8000万円から、1億5000万円を運用すれば、サラリーマン時代の年収並みの家賃収入を得ることが可能になります。（手取りの家賃収入の平均として400万から450万円）

ステップを分けて考えてみましょう。

まず最初に、老後資金を確保する不動産投資を実施してみましょう。その後見通しがついた後に、先を目指してみましょう。初めから目標を超えた計画を立てないようにしましょう。

不動産を購入するポイント
・家賃下落の危険性が低い一等地を購入する。
・物件の品質を維持しやすいRC・SRCの建物の購入する。

大体アパートは、40年から50年たてば建て替えになります。築30年のアパートを買って、20年後にローンを返し終えて、30年後の家賃を期待できるでしょうか？古くなったアパートに住みたいと思う入居者はどれくらい見込めるでしょうか？そのとき、現在の家賃収入を維持できるでしょうか？このように考えれあば、投資すべき物件は自ずと絞られるのではないでしょうか？

目標をサラリーマン並みの年収とすれば、中古のワンルームマンションで運用金額の目安を1億円の運用が必要になります。

ただし、借りたローンはいずれ返済しなければならないため、返済イメージができない金額は借りるべきではありません。

1棟アパートの場合は、全体の修繕も必要になるため、木造の方が修繕費、リフォーム費用が安く済むメリットがあります。

一方、区分マンションの場合は、全体の修繕は基本的に不要となるため、極力品質が維持できるRC・SRCの建物を選ぶことが良いです。

一概にどちらが良いかは、購入する物件によるため、維持管理費をしっかりと考えましょう。

建物構造の種類

建物構造にどんな種類があるのでしょうか。代表例をいくつかピックアップしてみました。

●W造（Wood）……木造
●S造（Steel）…… 鉄骨造
●RC造（Reinforced Concrete）…… 鉄筋コンクリート造
●SRC造（Steel Reinforced Concrete）…… 鉄筋鉄骨コンクリート造

RC造やSRC造などのアルファベットは、建物を構造する材料・材質を表しています。

W造／木造
W造（以下、木造）は主な構造部分に木材を用いてつくられた物件です。日本の気候や風土にマッチし、これまで多くの建物が木造でつくられてきました。現在も小規模アパートなどで採用されています。

S造／鉄骨造
S造・鉄骨造（以下、S造）とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造のこと。Sはスチールの略です。木造の柱がそのまま鉄になったものをイメージするとわかりやすいと思います。一口に鉄とは言え、人工的に強度を高めたものを使用しているのが特徴です。

ここで注意したいのが、S造の中に重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類があること。賃貸物件の建物構造にもこの表記がなされていることは多いと思います。
鋼材の厚みが6mm以上のものを「重量鉄骨構造」、6mm未満のものを「軽量鉄骨造」と呼び、前者は主にビルや高層マンションなど大規模建築物をつくる際に、後者は「軽量鉄骨造」は一般住宅や小規模店舗などで用いられるケースが多いです。

RC造／鉄筋コンクリート造
Reinforced Concrete　は直訳すると「補強されたコンクリート」。主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていて、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。
特徴的なのは、2つの材料を組み合わせることでマンション建設に必要な強度を出している点。

●鉄筋……引張力（引っ張る力）には強いが、熱に弱く錆びやすい
●コンクリート……熱に強いが、引張力（引っ張る力）に弱い

熱に弱い鉄筋をコンクリートで覆い、熱から鉄筋を守って酸化を防ぎます。一方コンクリートは上から押さえつける「圧縮」に対する抵抗力はあるものの、「引張力の弱さ」が課題。これを引張力に長けた鉄筋で補強しています。鉄筋とコンクリート両者の短所をうまく補いあうことで、さまざまなメリットを生み出しています。

SRC造／鉄筋鉄骨コンクリート造
SRC造は鉄骨の柱の周りに鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んで施工した物件のこと。
大型マンションやビルなど大規模な物件の場合、SRC造の工法が多く使われています。
鉄骨を使わないRC造よりも耐久性が高い構造といえるでしょう。

投資計画を左右しているのは、銀行の不動産投資ローン

融資を受ける場合、銀行が貸すか貸さないかは、物件の資産価値と返済計画・個人の信用のバランスで決まってくる。

ローンは大きく分けると２種類ある。
・プロパーローン
銀行マンに相談して融資を受ける。
初めての不動産投資では、信用がないため資産状況をオープンにし借りたい金額を交渉する。
・パッケージローン
銀行が商品としている不動産投資ローン。
銀行が融資条件を絞って条件に当てはまる人に貸し出す。

銀行は、不動産会社が売主になりトラブル処理をしていくれることで、安心して融資ができる。
規模の大小に関わらず、仲介会社は売主から買主に物件を引き渡すことが仕事で引き渡し完了後にトラブルがあった場合や購入後のアフターフォローは一切ありません。

不動産会社が売主になることで使える金利や条件面で優遇された不動産投資ローンがある。

不動産投資ローンの融資条件が、その時々の投資のやり方を左右することになる。

ローンは、金利のほか、期間や頭金の割合なども考慮しなければなりませんが、ローンを組む順番も大切になってきます。初めは低金利で融資が受けられることが多いです。頭金の割合次第では、金利の優遇も受けられる可能性があります。２戸目、３戸目になっていくと徐々に条件は厳しくなります。場合によっては、異なる銀行に融資を依頼しないといけないこともあるでしょう。

トータルの購入計画をあらかじめ決めておくこともポイントです。

アパートの融資と、ワンルームマンションの融資では考え方が異なります。扱っているローン商品そのものが違うことと、担保に対する考え方が異なるためです。

アパートの融資の考え方

アパートに関しては、土地の価値と事業委計画の精度をみて、融資をする物件に対して、どれだけの評価を出すべきか判断されます。事前にオーナーから提出された事業計画が正しいのか正しくないのか、計画がうまくいかない場合のために、土地の担保価値を厳密に評価し銀行に損出が出ないかを審査しています。

ワンルームの融資の考え方

収益還元法で融資額が決まります。収益還元法とは、利回りから逆算して価格を出す方法になります。

アパート1棟って一体おいくら？

不動産投資は、最初の計画である程度の方向性が出てしまうものです。サラリーマンオーナーは不動産について十分な勉強時間を設けることが難しいです。何千万、何億円とローンを組んでしまった後、やめますということができません。10年後20年後に後悔しない方法を考えていきましょう。

利回りが高いということはリスクも高いということを忘れないでおきましょう。

利回りが高くても売却したいというオーナーが多いから、物件は売りに出されている。
なぜ高利回りの物件を売りに出しているのか？なぜ早く売却したいと考えているのか？調査することが重要です。

ローンで購入する場合、判断基準は利回りではなく、ROIで判断するようにしましょう。ローンを組む場合は、利回りではなく、費用対効果をしっかりと見るべき。

購入前に不動産投資のリスクを想定しておく

サブリース契約は、また貸しを前提に、数年間家賃保証をしてもらう契約です。一見リスクを取ってもらうことができるように感じるのですが、落とし穴として、２年毎などに家賃の見直しが入るという点があります。物件は経年で家賃が下がるため、サブリース契約で得られる収益がどんどん小さくなってしまいます。当初予定していた収入が得られなくなるため、ローンが支払えなくなるという問題が発生してしまっています。

アパート1棟と区分アパートのどちらが良いの？