[起業準備]事業計画を立てる

サラリーマンができる安定した起業案件_アパート1棟・区分マンションから始める不動産投資を例に事業計画を立ててみましょう

サイドFIREを考えながら、サラリーマンを続けながら始められる起業案件を考えると、働きながも対応できるものとして、サラリーマンができる安定した起業案件_アパート1棟・区分マンションから始める不動産投資を例に事業計画を立ててみましょう以下のようなことに終着すると思います。また、起業をしたいと思っても、家族がいるといきなり会社を辞めて起業するという行為がリスクを伴います。失敗しないためにも、事業計画をしっかりと立てて行動に移しましょう。

そこで、サラリーマンの仕事をしつつ、少しずつ事業を始めて、辞めても良いという状態になったら、仕事を辞めて退職するという形が良いと考えています。

• 不動産投資
• 少額のスキルを使った副業
• NISAや個別株での投資

サラリーマンの仕事をメインにしつつも、将来に向けて準備をするためにも、起業をするための事業計画をしっかりと立てておくことが重要となります。

今回は、インカムゲイン(運用収益)を目的にした不動産投資にて、起業するという例を持って、事業計画を立てる事例を紹介して、自分自身もサラリーマンを続けながらも定年後も収入を得られる仕組みを考えていくことにします。

大企業でも安定ではない、起業してアパートオーナーになって不動産投資という道を選んでみましょう。

大企業のサラリーマンといえども、終身雇用がなくなるかもしれないという政治の話もあり、将来ますます不安になります。

今までは、大企業のサラリーマンになれば一生安泰という時代はすでに過去のものです。昇進や昇格ができなければ、給料は頭打ちになりますし、パートタイマーとなると、1時間あたり1000円をベースに働かなければなりません。

将来、好きなことをして過ごしたいと思っても、お金がなくて70歳になっても働くというのは人生とても寂しいものです。子育てがひと段落したら、自分の好きなものを食べたり、好きなところに旅行に行く。こんな憧れる生活をいつかできるよう準備していきましょう。

そこでサラリーマンができる起業案件としては、不動産投資が候補になります。

アパートを一棟購入することで、収益が毎月入ってくる。いかに良い物件を見つけて住居者を満室にすることで、安定した収益を得られるというものになります。

それでは、種々仕事の内容はありますが、サラリーマンが本格的に起業できる案件として、不動産投資を事例に、事業計画を立てていきたいと思います。

事業計画とはなぜ準備する必要があるのか？

事業計画書は会社設立の際に役所への提出が義務づけられているわけではありません。しかし、安定的な事業運営や事業規模の拡大をしていくためにも、作成しておくべきと言われています。 

企業に向けて頭の中にあるビジネスプランや資金計画を事業計画書として明確にすることは、課題の早期発見などにつながります。 

さらに、「この人なら実現できそう」「説得力がある」と思わせるほどの熱がこもっている事業計画書があれば出資や融資の際にも有利にはたらきます。いわば、事業計画書はビジネスの協力者集めのツールです。 

事業計画書とは

事業計画書とは、事業内容や企業の戦略・収益見込みなどを説明するための書類であり、事業の立ち上げや継続に必要な資金を調達する際に必要となります。 

また、事業を客観的に見つめ直し、改善するヒントを得るためのものでもあります。事業が行き詰まってしまってプロのアドバイザーなどに相談したいときにも事業計画書があるとビジネスプランの全体像が相手に伝わりやすいです。 

事業計画書は会社設立時に提出する義務はありませんが、ビジネスプランをより明確にするためにも作成していきましょう。

事業計画書の書き方

事業計画書は特に決まったテンプレートはありません。そのため、フォーマットによって記入項目やボリュームは変わっていきますが、主に以下のような内容で構成されます。 

事業計画書の主な記載内容

1. 創業者・創業メンバーのプロフィール
2. ビジョン・理念・目的
3. 事業内容
4. 自社のサービスや商品の強み・特徴
5. 市場環境・競合について
6. 販売やマーケティング戦略
7. 生産方法・仕入先など
8. 売上に関する計画
9. 利益に関する計画
10. 資金調達に関する計画

不動産投資で起業を始めるための事業計画書を作成してみましょう！

アパート1棟または区分マンションから始める不動産投資は、安定的な収益を得るための魅力的なオプションです。以下に、サラリーマンがこのタイプの不動産投資を行うための事業計画の一般的なステップを示します。

ステップ1: 目標設定と市場調査

1. 目標設定: まず、不動産投資の目標を明確にしましょう。収益を最大化すること、資産を増やすこと、リタイアメントプランの一部として収入を確保することなど、目標を定義します。
2. 市場調査: 希望するエリアでの不動産市場を調査し、需要と供給のバランス、賃料、空室率、将来の成長見込みなどを評価します。

ステップ2: 資金計画と調達

3. 資金調達: 不動産投資に必要な資金を確保します。これには、自己資金、銀行融資、投資家からの資金調達などが含まれます。
4. 収支計画: 投資物件の購入、運営、メンテナンス、税金などのコストと、賃料収入などの収入を考慮した収支計画を作成します。

ステップ3: 物件の選定と購入

5. 物件の選定: 市場調査に基づいて、投資対象のアパート1棟または区分マンションを選定します。物件の条件、価格、場所、利回りなどを考慮します。
6. デューデリジェンス: 選んだ物件について、法的、技術的、財務的な側面を詳細に調査しましょう。物件の状態や法的な制約に注意を払います。
7. 購入交渉: 物件価格や取引条件について交渉し、最適な条件を確保します。

ステップ4: 運営と管理

8. テナントの獲得: 空室率を最小限に抑えるために、テナントを獲得しましょう。適切なテナントスクリーニングを行い、信頼性のある入居者を選びます。
9. プロパティマネジメント: 物件の日常的な管理、メンテナンス、修繕を確保するために、プロパティマネジメントサービスを検討します。

ステップ5: 収益の最大化

10. 賃料の見直し: 定期的に市場賃料を調査し、適切なタイミングで賃料を調整しましょう。
11. コスト管理: 不必要なコストを削減し、効率的な運営を実現することで、収益を最大化します。

ステップ6: 税務戦略

12. 税務アドバイザーの協力: 不動産投資における税務戦略を確立し、税金を最小限に抑えるために税務アドバイザーの助けを借りましょう。

以上のステップに従い、慎重に計画し、専門家のアドバイスを受けながら進めることで、アパート1棟や区分マンションから始める不動産投資事業を成功させることができます。不動産投資はリスクが伴うため、慎重な計画と実行が不可欠です。

初めての起業になるため、わからないことも多くあることでしょう。でもまずは自分が思う成功例を書いてみて、専門家や家族に聞いてみて、事業計画を作り上げ、練り上げて、銀行などから融資を得て事業を開始できるようにしてみましょう。

さて、事業計画書がどのようなものかがわかっていただけたかと思います。Freeeなどの起業を支援してくれるサービスもあるので、固まったら行動に移すことになります。

では、もう少し具体的に事例を上げながら、不動産経営でアパート1棟買いでの投資について、事業計画書を書いてみましょう。

事業計画書：創業者・創業メンバーのプロフィール

創業するにあたり、まずは自分自身が起業主になると思います。自分自身のプロフィールや、一緒に創業するメンバーのプロフィールをまとめてみましょう。

事業計画書：ビジョン・理念・目的

なぜ起業をするのか、起業するにあたり世の中にどのように貢献するのかを記載しましょう。お金が欲しいからというわけではなく、世の中に価値貢献をした結果が収入という考え方になるため、なぜ不動産投資をするのか、事業をどのように考えているのか文章にまとめてみましょう。

事業計画書：事業内容

アパート1棟経営、区分マンション経営、持ち家経営、駐車場経営など、さまざまな方法で不動産経営ができます。不動産投資を始めたいという思いが湧いてくると、中古の不動産投資が始めやすい一方、中古であるが故に、追加で修理が必要など予想外のことも多く発生します。

そこで、事業内容をしっかりと立てることで、失敗するポイントに気づき、足りない部分を補うことでより良い事業計画になります。

不動産投資について色々な本を読み始めていくと、中古アパート1棟を買うことにより不動産投資を始め、成功している人たちが多く本を出していることがわかります。また、不動産投資には、その他にも相続税の対策としても効果がある場合があります。

アパート1棟、区分マンションをどのように使って事業をするのか、事業計画書にまとめてみましょう。

事業計画書：自社のサービスや商品の強み・特徴

起業した時に、自分の会社は他の会社と比べて何が特徴なのか、まだ起業する段階では強みはなかなかないかもしれませんが、何らか強みがなければ、他社に負けて商品がお客さんに渡らず倒産してしまうリスクになります。ニッチなエリアを攻めるとか、ペットを飼えるとか、他にはない魅力を作っていくことを考えましょう。

事業計画書：市場環境・競合について

起業をする際に、自分が置かれる環境をしっかりと把握する必要があるでしょう。例えば、周りにたくさんのアパートがある場合、入居者を見つけることは厳しいものになります。また、周りの家賃相場とかけ離れていると入居者が入ってくれなくなってしまいます。

このように、自身の事業がどのような立場になるのか、しっかりと把握するために、人口など含めて考えてみましょう。

事業計画書：販売やマーケティング戦略

さて、アパート経営は、不動産を買っておしまいではありません。どのように継続的に入居者を得ていくのか、どのような客層に入居してもらいたいの考えていく必要があります。

若者をターゲットとすると、単身で身軽なので、安定して入居できないなど安定して数年間は入居してもらえるターゲット層を狙う必要があります。また、あまりにも審査が低いと、収入が得られないことも想定されます。

不動産投資は、最初の計画である程度の方向性が出てしまうものです。サラリーマンオーナーは不動産について十分な勉強時間を設けることが難しいです。何千万、何億円とローンを組んでしまった後、やめますということができません。10年後20年後に後悔しない方法を考えていきましょう。

利回りが高いということはリスクも高いということを忘れないでおきましょう。

利回りが高くても売却したいというオーナーが多いから、物件は売りに出されている。
なぜ高利回りの物件を売りに出しているのか？なぜ早く売却したいと考えているのか？調査することが重要です。

ローンで購入する場合、判断基準は利回りではなく、ROIで判断するようにしましょう。ローンを組む場合は、利回りではなく、費用対効果をしっかりと見るべき。

生産方法・仕入先など

お客さんから商品を販売してお金を稼ぎますので、商品をどのように生産するのか、どこから原材料となるのかを明確化しましょう。アパート経営の場合、消耗品をどこから買うのか、リフォーム業者はどこにするかなどを検討しましょう。

オーナーが所有する物件をサブリース会社が借上げ、第3者の入居者に転貸すること、また貸しすることです。まだ餓死をすることを条件に契約することをサブリース契約と言います。

サブリース契約は、また貸しを前提に、数年間家賃保証をしてもらう契約です。一見リスクを取ってもらうことができるように感じるのですが、落とし穴として、２年毎などに家賃の見直しが入るという点があります。物件は経年で家賃が下がるため、サブリース契約で得られる収益がどんどん小さくなってしまいます。当初予定していた収入が得られなくなるため、ローンが支払えなくなるという問題が発生してしまっています。

売上に関する計画

売上に関する計画を立案し、事業の結果が黒字になっている状態になるよう計画かしましょう。アパート経営の場合、空室が出た時にどのようにリカバーリーするのか、広告を出す費用など、思いがけない費用がいくつもあります。そのため、売上がどの程度入ってくるのか、明確にする必要があります。

利益に関する計画

売上から、さまざまな費用が引かれます。もちろん税金も必要です。売上がない状態でも、固定費などはかかってくるため、月当たりどの程度の利益が入ってくるのか、目標を立てましょう。例えば、アパート経営の場合、空室率80を割らないなど、最低限利益を出すための基準を把握しておきましょう。

資金調達に関する計画

利益を上げる前に最低限必要な資金を借りられるか、自分でサラリーマンの給料から貯めるのか、それとも銀行から借りるのか、など資金を調達することも必要です。時にはローンを借りるなどする必要がありますので、しっかりと節約して資金を調達して事業を開始するようにしましょう。

そもそも今の年収でやっていけるのか、子供の学費などもあるから大丈夫か、周りには高い物件だらけです。安易な資金調達とならないよう慎重に進めていきましょう。

投資計画を左右しているのは、銀行の不動産投資ローン

融資を受ける場合、銀行が貸すか貸さないかは、物件の資産価値と返済計画・個人の信用のバランスで決まってきます。

不動産会社が売主になることで使える金利や条件面で優遇された不動産投資ローンがあります。不動産投資ローンの融資条件が、その時々の投資のやり方を左右することになります。

ローンは、金利のほか、期間や頭金の割合なども考慮しなければなりませんが、ローンを組む順番も大切になってきます。初めは低金利で融資が受けられることが多いです。頭金の割合次第では、金利の優遇も受けられる可能性があります。２戸目、３戸目になっていくと徐々に条件は厳しくなります。場合によっては、異なる銀行に融資を依頼しないといけないこともあるでしょう。

銀行の不動産投資ローンは大きく分けると２種類あります。

プロパーローン

銀行マンに相談して融資を受けるのがプロパーローンです。

初めての不動産投資では、信用がないため資産状況をオープンにし借りたい金額を交渉する際に用いられます。

パッケージローン

銀行が商品としている不動産投資ローンです。銀行が融資条件を絞って条件に当てはまる人に貸し出します。銀行は、不動産会社が売主になりトラブル処理をしていくれることで、安心して融資ができるようなります。

仲介会社を使う時には注意しましょう

仲介会社は、規模の大小に関わらず売主から買主に物件を引き渡すことが仕事です。

そのため、引き渡し完了後にトラブルがあった場合や、購入後のアフターフォローは一切ありませんので注意しましょう。お金の切れ目が縁の切れ目ということです。

トータルの購入計画をあらかじめ決めておくこともポイントです。

アパートの融資と、ワンルームマンションの融資では考え方が異なります。扱っているローン商品そのものが違うことと、担保に対する考え方が異なるためです。

アパートの融資の考え方

アパートに関しては、土地の価値と事業委計画の精度をみて、融資をする物件に対して、どれだけの評価を出すべきか判断されます。事前にオーナーから提出された事業計画が正しいのか正しくないのか、計画がうまくいかない場合のために、土地の担保価値を厳密に評価し銀行に損出が出ないかを審査しています。

ワンルームの融資の考え方

収益還元法で融資額が決まります。収益還元法とは、利回りから逆算して価格を出す方法になります。