[起業準備]資金計画を立てる

アパート1棟経営・区分マンション経営を始めるための資金計画を立てましょう。

アパート1棟経営・区分マンション経営を始めるためには、一体いくら必要となるでしょうか？戸数が多い物件があれば、入居者が入る可能性が高くなり、空室のリスクが減ります。そこで複数戸があるアパート経営、区分マンション、戸建ての一軒家が候補となるのですが、入手するための資金計画を立ててみましょう。

アパート1棟経営？区分マンション経営？リスクが減る？

アパート1棟経営？区分マンション経営？リスクが減る？とは、一体どういうことでしょうか？サラリーマンの場合、不動産投資をするには銀行からローンを組んで購入することがほとんどだと思います。高額な物件を購入後、入居者が入らないというリスクや、リフォームが必要になるリスクがあったりと、常にリスクが考えられます。

戸建や区分マンションだと、入居者が入らないと全く収益が入らないことになるため、その間、自己資金でローンを支払わないといけなくなります。このリスクを考えると、戸数があるアパート1棟経営・区分マンションを複数持つことが良います。

また、中古の建物が経年劣化することや、家賃の下落、突発的な費用も考慮が必要です。不動産投資を始めるとき、自己資金から必ず不動産を購入し、事業を始めることになります。

この時に、何を１番初めに買う物件が勝負の分かれ道になります。そのため、アパート1棟経営・区分マンション経営を始めるための資金計画をしっかりと立てておきましょう。

入居者がいなければ、その期間のローンは全て自己資金で賄うための計画を立てておきましょう。

例え安い1棟アパートなどの物件を購入したとしても、入居者がなく、空室になってしまった場合は、その期間のローンは全て自己資金で賄う必要があります。

このように、空室によって収入が100％か0％か。このような投資をハイリスクというのではないでしょうか？

しかし、このとき、４戸の1棟アパートであれば、100％か75％か50％か0％かにリスクが分散され、入居者がいない場合でも、他の入居者がいるので、収入が全くなくなるというリスクは減るという考えを持つことができます。

確かに、不動産投資を始めるタイミング、地域ごとの物件の数、持っている資産に違いがあるため、一概には言えない状況ですが、サラリーマンが始める方法として、アパート1棟・区分マンションを主軸に置いて、投資物件を探していくことが望ましいと考えます。

初めて不動産投資を始めるサラリーマンオーナーは、知識はほとんどなく、建物の修繕が必要になってくる10年前後を境に、次々送られてくる請求書の金額に耐えきれずに、一刻でも早く売却を切望するケースもすくなくありません。

物件は、時間と共に古くなりますが、その影響を最小限にとどめる区分マンションに投資する方法もあります。新築時より管理のプロ(建物管理会社)が計画的に建物を管理していますので、建物が経年劣化しようとも、その修繕費用は所有者全員で等分するため、費用は大幅にかからず修繕範囲は限定的にすることができます。

区分マンションは、建物管理を管理会社に任せることが出来るため、区分所有のオーナー様が修繕するのは、主に部屋の中だけになり、その負担は一般サラリーマンでも対応可能な少額にとどめられるため安心して不動産投資を行うこととが出来ることもメリットになります。

1995年以降の中古ワンルームマンションを、４戸から８戸所有し、定年を迎える６０歳時点でローンが完済できている投資計画を行うことで、年間５００万円程度の家賃収入を得ることができます。

成功のポイントは、「経費率」「家賃の下落率」「レバレッジ」「複利」などが挙げられます。

不動産会社が売主のケースではノウハウをオーナーに提供してもらえることが多くあります。資産の背景や状態に関してのヒアリングを行なってから、オーナーに合った具体的な物件を提案して頂けます。オーナーが購入を決定してから売買契約を取り交わすと同時に金融機関を紹介してもらうことになります。そして、物件の引き渡しが行われ、物件の賃貸管理などのノウハウを提供してアフターフォローに全力で取り組んでくれるようになります。このようなサポートがあるからこそ、金融機関は低金利で融資をしてくれるのです。

不動産投資の目的は給料の代わりになるような安定収入の確保

60歳までの返済計画をたて、定年後の年金と不動産投資から入る賃料で、生活水準を落とさず暮らしていけるようになる！これをサラリーマンや公務員の現実的な目標にしてみたいと思います。

不動産投資を始める前に、「目標としていくら欲しいのか」を明確にして、その目標から逆算した資金計画を立てることが重要です。

おおよそ、8000万円から、1億5000万円を運用すれば、サラリーマン時代の年収並みの家賃収入を得ることが可能になります。（手取りの家賃収入の平均として400万から450万円）

老後資金を確保する不動産投資を実施

まず最初に、老後資金を確保する不動産投資を実施してみましょう。その後見通しがついた後に、先を目指してみましょう。初めから目標を超えた計画を立てないようにしましょう。

不動産を購入するポイント
・家賃下落の危険性が低い一等地を購入する。
・物件の品質を維持しやすいRC・SRCの建物の購入する。

物件が40年、50年経過しても家賃がしっかりととれないと意味がないため、長期間品質の維持が可能な管理体制が必要です。

大体アパートは、40年から50年たてば建て替えになります。築30年のアパートを買って、20年後にローンを返し終えて、30年後の家賃を期待できるでしょうか？古くなったアパートに住みたいと思う入居者はどれくらい見込めるでしょうか？そのとき、現在の家賃収入を維持できるでしょうか？このように考えれあば、投資すべき物件は自ずと絞られるのではないでしょうか？

家賃収入を長期間維持しやすいのは、RC・SRCの建物。

そのような建物で、家賃収入の安定している立地の建物を選ぶとしたら、都心のワンルームマンションという選択が堅実です。室内の品質を維持し先々も賃料はしっかり取るようにすべきです。

目標をサラリーマン並みの年収とすれば、中古のワンルームマンションで運用金額の目安を1億円の運用が必要になります。ただし、借りたローンはいずれ返済しなければならないため、返済イメージができない金額は借りるべきではありません。

1棟アパートの場合は、全体の修繕も必要になるため、木造の方が修繕費、リフォーム費用が安く済むメリットがあります。

一方、区分マンションの場合は、全体の修繕は基本的に不要となるため、極力品質が維持できるRC・SRCの建物を選ぶことが良いです。

一概にどちらが良いかは、購入する物件によるため、維持管理費をしっかりと考えましょう。